代理词(租赁合同纠纷精选1)
发布时间:2006-4-9
来源:合同纠纷网
作者:刘源波
代 理 词
尊敬的审判长、审判员:
根据法律相关规定,我受原告的委托,担任其代理人,依法参加本案的诉讼活动。受案后,在了解本案的基本情况后,我收集了相关的证据,依法参加了法庭调查,现根据事实和法律发表如下代理意见:
一、确认“没有争议的事实”
(一)原告从2001年6月14日汇款5万元后,即成为五一集团的一名经销商,被告张武星承诺在经销期间对本案争议的房屋不收租金。2002年4月26日,被告张武星要求原告以后对本案争议的房屋交纳租金——1000元/月或一次性交清则是10000元/年。当时原告指出被告张武星违约——以前约定是不交租金的,现在定的价钱比市场价还高。被告张武星认为原告做经销商没让他赚到钱,不交租金就取消原告的经销商资格。原告即要求被告张武星按当年的承诺回收剩余商品、报销相关费用并兑现“二十只桶盖换一桶油漆”的诺言。事后,被告张武星没有兑现诺言。
(二)从2001年6月14日至今,被告张武星把本案争议的房屋一直交给原告使用与实际状态相符。
(三)被告张武星在出卖房屋前没有通知原告。
二、有争议的事实
原告主张:2002年12月份左右,原告与五一集团、被告张武星之间达成了口头协议:“原告不再是五一集团的经销商,关于桶盖则不再回收,相关费用和剩余商品由原告自己解决,五一集团及被告张武星将房屋交给原告继续使用不收租金直至2006年底作为对原告的补偿。到期后,无论原告是否将剩余商品处理完毕均须无条件搬出。”被告张武星对此不认可,认为原告对房屋是非法占有。
三、根据“自由心证”的原则,人民法院可以认定“2002年12月份左右达成了原告主张的口头协议”
五一集团作为一家闻名全国的大型化工企业,有着良好的口碑和声誉,对于“原告没有销售完的商品没有按承诺收回,相关费用没有报销,大量桶盖没有回收”,它会不负责任地不管不问吗?它会随便弄臭自己的名声吗?我们认为回答应该是否定的:经销商的利益、五一集团的义务,五一集团应该是有交待、有说法的。是什么说法呢?原告主张的口头协议合情合理,结合原告的证据4,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定,人民法院应该认定成立。
四、退一步说,即使人民法院不认定原告主张的口头协议,那按此逻辑,2002年4月26日以后原告对本案争议的房屋的使用也应该被认定为不定期租赁
(一)分析“2001年6月14日到2002年4月26日期间”的法律关系
①原告与五一集团之间形成经销合同关系,②基于经销合同关系而产生的原告与被告张武星之间的房屋使用合同关系。对于①,原、被告是不存在争议的,而对于②,究竟该如何认定呢?
1.首先必须明确:原告对本案争议的房屋的使用是合法的
(1)被告答辩认为“原告为非法占有”,很显然与法庭调查的结果,特别是原告的证据4中反映的内容“张武星出卖的房屋一直交给赵玉清使用”相矛盾。
(2)如果原告为非法占有,作为房主,张武星自己在几年的时间里都没有起诉赵玉清请求腾退房屋或以其它方式主张权利,不合情理。
2.原告使用本案争议的房屋是有偿的
(1)原告与被告张武星非亲非故,无偿地把房屋交给原告使用不合逻辑。
(2)被告提供的安某的证词也印证了房屋使用的有偿性。
因为安某没有实际到庭作证导致该证据没有被人民法院采纳,但提供的书面证词中的前半部分反映的内容在原告的诉状中有着相同的阐述:2002年4月26日,被告张武星要求原告对本案争议的房屋按1000元/月的标准交纳租金或一次性交清则是10000元/年。
根据以上逻辑推理和事实,我们可以得出:使用本案争议的房屋是要收租金的,特别是在被告张武星认为“原告做五一集团、被告张武星的经销商,没让五一集团、被告张武星赚到钱”的情况下,租金比市场价还要高很多,这更加说明了原告对本案争议的房屋的使用的有偿性。
3.原告与被告张武星之间的房屋使用合同关系应认定为租赁合同关系
结合以上分析,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定,双方之间形成的法律关系完全符合租赁合同关系的特征。
(1)关于“租金”问题,是被告委托代理人在法庭上对原告方意见唯一质疑的问题,在这里有必要作个回答:
支付租金是原告使用房屋的对价,必须有,否则租赁合同关系就不能成立,但“租金”不可狭义理解——租金≠现金——租金的实现不仅可以是支付现金,还可以是支付实物或其它对价。在本案中,支付租金即是通过原告经销五一集团、被告张武星的油漆这一行为来实现的。
(2)是否可能属于其它法律关系
关于房屋使用合同的类型,除了租赁合同外,典型的还有融资租赁合同和借用合同。融资租赁合同很显然与②的特征相差很远,而借用合同与租赁合同的根本区别就在于其无偿性,所以也不符合。
(二)按此逻辑,2002年4月26日以后原告对本案争议的房屋的使用也应该被认定为不定期租赁
有了以上房屋使用合同的定性后,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条及二百三十六条之规定,按此逻辑,原告对本案争议的房屋的使用应该被认定为不定期租赁。
五、结合原告证据4,人民法院应该认定原告与被告张武星之间的租赁合同关系成立,迳直判决支持原告的诉讼请求
原告的证据4是另案中朱庆生诉赵玉清的民事起诉状,其中“其也没有向张武星提出过购买该房屋”证明:被告朱庆生知道“原告与被告张武星之间的房屋租赁合同关系,原告有优先购买权”,只不过认为“原告没有主张该权利”。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定,人民法院应当对该证据反映的事实予以确定。前面已经把本案的法律关系分析得非常清楚,很显然结合原告的证据4,租赁合同关系就看得更清楚了。另外,根据法庭调查结果显示:被告张武星没有证据证明其在出卖前通知过原告。基于此,人民法院应当迳直判决支持原告的诉讼请求。
六、被告朱庆生对承租人优先购买权的看法是对法律的歪曲理解
《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定为:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告张武星与被告朱庆生之间总会有一定的关系,用“整体出卖”或“只卖给经销商”来阻碍原告优先购买权的实现是没有法律依据的。(打个比方:如果被告张武星要找借口,还可以认为原告与你不是朋友,房屋只卖给朋友,那岂不是可以更简单地排除原告的优先购买权。)
七、本案争议的房屋的主人是五一集团,还是被告张武星,不影响本案的法律关系
虽然被告方都没有提出这个问题,但既然本案合议庭提出有这么个问题,所以也一并作个分析。
(一)原告的证据4显示:本案争议的房屋是被告张武星交给原告使用的。
(二)如果不是被告张武星交给原告使用的,那五一集团对本案争议的房屋的处分行为也是被告张武星真实意思的表示。试想:董事长的私人财产,如果没有被告张武星的授权,五一集团怎么敢处分呢?事实上,被告张武星的委托代理人在法庭调查阶段的发言也说明了这一点是没有异议的。
综上所述,原告对本案争议的房屋的使用是合法的,是有偿的,原告与被告张武星之间形成的是房屋租赁合同关系,被告张武星在出卖本案争议的房屋之前没有通知原告,侵犯了原告的优先购买权,所以,人民法院应该支持原告的诉讼请求。
此致
东西湖区人民法院
湖北诚智成律师事务所
代理人:刘源波律师
2005.05.25