代理词
尊敬的仲裁员:
湖北诚智成律师事务所接受申请人的委托,指派我们出庭参加本案的仲裁活动。申请仲裁前,我们咨询了武汉市城市综合开发管理办公室、武汉市国土资源管理局等相关部门。之后,我们又参加了本案的庭审。针对本案争议的焦点问题,我们现发表如下代理意见:
一、“出卖人是否在商品房交付使用之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”归哪方举证
根据民事诉讼法“谁主张,谁举证”的原则,我们知道:主张积极事实的当事人就其主张的事实负举证责任;主张消极事实的当事人则无须负举证责任。
在本案中,申请人主张“未交付”,被申请人主张“交付”,因此该事实的举证责任在被申请人方。
二、被申请人的自认,仲裁委员会应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外
在贵会受理的编号为200800011的周××申请被申请人商品房买卖合同纠纷一案中,被申请人在其民事答辩状和庭审中都对本案争议的事实明确认可(详见该案卷宗,该案的独任仲裁员蒋恺中和秘书谭恒亦可以作证)。在本案中,被申请人反悔,但不仅没有相反证据,而且连新的证据也没有,因此,被申请人的自认,仲裁委员会应当予以确认。
三、对《武汉市商品房买卖合同》第十五条的理解
被申请人的委托代理人认为:
(一)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定:“……期限届满后超过一年,……买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”,被申请人的行为不符合该规定,因此被申请人不需要承担违约责任。
(二)权属登记指房屋所有权登记,不包括土地使用权登记(该登记迟延了4个多月);被申请人只需要报送办理房屋所有权的资料,该资料只迟延了3天,因此被申请人不需要承担违约责任。
基于被申请人委托代理人的以上观点,我们认为:
(一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的是出卖人严重违约、即根本性违约的情况下,买受人可行使权利的情形。《武汉市商品房买卖合同》第十五条规定的是出卖人迟延履行义务、即非根本性违约的情况下,买受人可行使权利的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”,因此,二者不冲突,且相互统一。
(二)权属登记包括房屋所有权的登记和土地使用权登记,见《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”。另外,即使按照被申请人承认的报送办理房屋所有权的资料只迟延了3日这一事实,被申请人亦已构成违约,已需要承担合同约定的出卖人迟延履行合同义务的责任。
(三)因为出卖人不报送产权登记的资料必然导致买受人不能办理房地产权属证书,所以《武汉市商品房买卖合同》第十五条应理解为:“因出卖人的责任,自交房后90日后的第一天起,买受人不能办理房地产权属证书的,双方同意……”,此亦为武汉市城市综合开发管理办公室的观点。(后附《开发办详解2004年版〈武汉市商品房买卖合同〉》,武汉市城市综合开发管理办公室官方网站公布的资料电话为82600651)。《合同纠纷网》(contracts.com.cn)版权所有,侵权必究。
以上意见,供仲裁庭参考。
此致
武汉仲裁委员会
湖北诚智成律师事务所
代理人:刘源波律师 陈哲实习律师
2008.10.13